EPISODIO 009: Rental Properties
Escucha el episodio aquí:
En el noveno episodio de ABC del Real Estate, Andrés Zambrano y Robert Ferra profundizan en los mitos más comunes sobre las propiedades de renta y comparten valiosas lecciones para inversionistas nuevos y experimentados.
Desde la relación entre ingresos personales y la capacidad de inversión, hasta la importancia de la matemática detrás de las propiedades, este episodio aclara conceptos erróneos y ofrece una guía detallada para quienes buscan adentrarse en el mundo del alquiler de propiedades.
Desmitificando las propiedades de renta
A lo largo del episodio, Andres y Robert desmantelan algunos mitos persistentes en torno a las propiedades de renta que pueden llevar a errores costosos. Uno de los primeros mitos abordados (03:05) es la idea de que se necesita un ingreso personal elevado para invertir en propiedades de alquiler. En realidad, no es necesario tener un alto nivel de ingresos personales para comenzar, ya que la clave radica en saber cómo aprovechar las herramientas financieras disponibles. Además, advierten contra asociar el valor de mercado de una propiedad con su potencial de renta, ya que no siempre existe una correlación directa. Finalmente, desmienten la creencia de que es obligatorio comprar propiedades cerca de donde uno vive, subrayando que la rentabilidad no depende de la proximidad geográfica.
Inversiones vs Propiedades Residenciales
A partir del minuto 06:03, se hace una distinción clara entre las propiedades residenciales y las de inversión. Las primeras están destinadas a la vida personal y familiar, mientras que las segundas tienen como objetivo generar ingresos pasivos. Los anfitriones explican cómo los procesos de calificación de préstamos varían considerablemente entre ambos tipos de propiedades. Aquí entra en juego el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSR), que ayuda a evaluar la rentabilidad de una propiedad de inversión, lo cual es esencial para cualquier inversionista serio.
Consideraciones de Costos y Vacancia
Un tema crítico abordado a las 12:05 son los costos adicionales que muchos inversionistas pasan por alto. Los impuestos, los seguros —como el de inundación en zonas propensas a desastres naturales— y las tarifas de asociaciones de propietarios pueden afectar drásticamente los márgenes de ganancia. A esto se suma el factor de vacancia, ya que es poco probable que una propiedad esté ocupada todo el tiempo. Esto subraya la importancia de contar con proyecciones de ingresos realistas que consideren estos riesgos.
Preparación para Obtener Préstamos
El episodio también destaca la importancia de la preparación antes de solicitar un préstamo para una propiedad de inversión (18:10). Los prestamistas no solo se fijan en el historial de crédito del solicitante, sino también en su experiencia previa como inversionista. Además, contar con un 25% del valor de la propiedad como capital es crucial para asegurar el financiamiento, y es importante tener un plan claro respecto al tipo de alquiler que se pretende implementar, ya sea a largo o corto plazo.
El Complejo Proceso de los Préstamos
En el minuto 24:13, desglosan el proceso de préstamo, subrayando que, aunque es complejo, estar bien preparado puede facilitar la obtención de financiamiento. Factores como la tasa de vacancia y la economía general influyen en el costo de los préstamos, mientras que la documentación precisa —incluyendo contratos y estados bancarios— es fundamental para conseguir términos favorables.
Comparación de Préstamos: Privados vs Institucionales
Otro aspecto crucial para los inversionistas es la diferencia entre los préstamos privados e institucionales (30:16). Los primeros tienden a tener tasas más bajas y tiempos de procesamiento más rápidos, lo que permite a los inversionistas cerrar acuerdos en cuestión de semanas. Sin embargo, estos préstamos suelen venir con condiciones más estrictas, como la amortización a 30 años y pagos globos al final del término, características que no son comunes en préstamos residenciales.
El Costo del Dinero y la Estrategia BRRRR
Los costos asociados con los préstamos dependen de varios factores, como el porcentaje del pago inicial y la experiencia del prestatario (36:20). Andres y Robert discuten cómo un buen historial de crédito puede mitigar ciertos riesgos en una inversión y cómo estrategias como el modelo BRRRR (Buy, Repair, Rent, Refinance, Repeat) permiten a los inversionistas maximizar el valor de las propiedades.
Cambiar la Mentalidad de Propietario a Inversionista
Finalmente, a las 42:23, se discute la importancia de aprender a pensar como un inversionista, en lugar de solo ser un propietario de propiedades. Esta mentalidad marca una diferencia significativa en la forma en que se evalúan y justifican las decisiones financieras. Los anfitriones alientan a los oyentes a buscar comunidades de inversionistas que puedan ofrecer apoyo y recursos para fortalecer esta mentalidad.
Conclusión
Este episodio es una guía esencial para cualquier persona interesada en invertir en propiedades de renta. Los consejos y aclaraciones sobre los mitos comunes brindan una base sólida para tomar decisiones informadas y evitar errores costosos en el camino hacia la inversión inmobiliaria exitosa.
Frases destacadas
No necesitas altos ingresos personales para invertir en propiedades de renta. – Robert Ferra
El valor de mercado de una propiedad no siempre refleja su potencial de renta. – Robert Ferra
No es necesario comprar propiedades cerca de donde vives; la ubicación no define la rentabilidad. – Robert Ferra
Seguros, como el de inundación, son gastos clave en zonas propensas a desastres naturales. – Andrés Zambrano
Es raro que una propiedad esté ocupada al 100%, lo que puede afectar los ingresos. – Andrés Zambrano
Para calificar para un préstamo, necesitas aportar el 25% del valor de la propiedad, incluyendo costos de cierre, y debe estar verificado. – Andrés Zambrano
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