EPISODIO 010: Entendiendo los Préstamos
Escucha el episodio aquí:
El décimo episodio del podcast ABC del Real Estate, titulado "Entendiendo los Préstamos", se adentra en la importancia de comprender los tipos de préstamos para inversiones inmobiliarias, especialmente en proyectos de construcción y rehabilitación.
En esta entrega, Robert Ferra y Andrés Zambrano explican detalladamente conceptos como préstamos de construcción ("construction loans"), construcción desde cero ("ground-up construction"), y préstamos de finalización ("finishing loans"). Destacan la necesidad de evaluar cuidadosamente los riesgos, los retornos de inversión y la matemática detrás de cada operación.
00:01 - Evaluación de Riesgos en el Préstamo
Al iniciar el episodio, se plantea que los prestamistas no siempre rechazan los préstamos de manera personal, sino que su negativa suele basarse en una evaluación financiera donde los riesgos resultan demasiado altos o los márgenes de ganancia insuficientes. Entender esta lógica es fundamental para los inversionistas:
Evaluación de ganancias y tiempos de inversión: A veces, los proyectos que parecen menos rentables a corto plazo pueden generar beneficios sostenidos en el tiempo, lo cual es importante a la hora de tomar decisiones financieras.
Tipos de préstamos en Real Estate: Se discuten préstamos específicos como los préstamos de "fix and flip" y los préstamos para propiedades en alquiler. También se diferencia entre los préstamos de construcción y otros tipos de financiamiento.
Esta sección del episodio resalta la importancia de conocer cuándo y cómo utilizar los préstamos para maximizar el retorno de la inversión.
06:05 - Cambio de Uso de Espacios y Permisos Municipales
Los anfitriones mencionan que algunos espacios designados como museos o edificios históricos se están convirtiendo en unidades residenciales o comerciales, lo cual requiere permisos específicos de las ciudades. Este proceso puede revitalizar ciertas áreas, pero también demanda una revisión de la infraestructura urbana:
Consideraciones de infraestructura: Las ciudades analizan aspectos como el tráfico, la capacidad de las escuelas y los servicios públicos antes de permitir nuevas construcciones.
Impacto económico de las transformaciones: Ejemplos de éxito incluyen la conversión de almacenes abandonados en instalaciones de almacenamiento, lo cual impulsa la actividad económica local.
La municipalidad desempeña un papel clave en la evaluación de los beneficios y efectos en la comunidad, lo que hace de esta una parte esencial del proceso de financiamiento y planificación de proyectos.
12:09 - Matemáticas y Viabilidad de las Inversiones
Para tomar decisiones informadas, es necesario comprender la matemática detrás de cada proyecto inmobiliario. Los prestamistas analizan el costo de adquisición frente al valor final del proyecto y factores como el Loan-to-Value (LTV) y el Loan-to-Cost (LTC).
Importancia del retorno de inversión (ROI): Los inversionistas deben no solo enfocarse en la necesidad de financiamiento, sino también considerar el retorno esperado para asegurar la rentabilidad.
Evitar decisiones impulsivas: Al entender los costos y el retorno esperado, los inversionistas pueden evitar decisiones financieras apresuradas y riesgosas.
Este conocimiento ayuda a los inversionistas a seleccionar los proyectos más rentables y a evaluar de manera precisa si el financiamiento cumple con sus expectativas de rentabilidad.
18:12 - Evaluación de Costos y Margen de Ganancia
Uno de los aspectos más importantes en proyectos de construcción es calcular todos los costos involucrados para asegurar que la inversión sea sostenible:
Costos adicionales: Incluye gastos de arquitectos, permisos, marketing y otros.
Margen de ganancia mínimo: Para asegurar la viabilidad, los prestamistas suelen exigir un margen de ganancia mínimo del 30%. Esto asegura que tanto prestamista como inversionista tengan un retorno aceptable frente a los riesgos asumidos.
Evaluar correctamente estos elementos permite evitar pérdidas financieras significativas y tomar decisiones más seguras en cuanto al tiempo y los recursos invertidos.
24:19 - Valor de Propiedades y Proceso de Construcción desde Cero
Es esencial entender que al construir una nueva propiedad, el valor real puede verse afectado si se destruye lo existente sin evaluar correctamente el valor de la propiedad antes de la inversión.
Valor actual versus valor de inversión: Los prestamistas consideran el valor actual de la propiedad, lo que puede limitar la cantidad de crédito disponible para proyectos de construcción.
Requerimientos municipales: La construcción desde cero requiere aprobaciones municipales y debe asegurarse de que la infraestructura esté en su lugar antes de comenzar.
Este análisis evita inversiones innecesarias y maximiza el valor del financiamiento, ayudando a proteger los intereses tanto del prestamista como del inversionista.
30:22 - Compra de Terrenos y Préstamos de Rehabilitación
Para la compra de terrenos, se enfatiza la necesidad de contar con efectivo, dado que los préstamos para terrenos son limitados. Además, el propósito del terreno debe ser claro y aprobado para garantizar el financiamiento.
Planes de uso de terreno: Un terreno sin un plan claro de uso y sin permisos para construcción será difícil de financiar.
Préstamos de rehabilitación: Estos financian mejoras y son esenciales para incrementar el valor de la propiedad a través de mejoras estratégicas.
Adquirir terrenos aprobados facilita el financiamiento, y los préstamos de rehabilitación permiten agregar valor en propiedades existentes.
36:28 - Préstamos Puente y Préstamos de Finalización
Los préstamos puente son utilizados para financiar temporalmente los costos de construcción y renovación, y deben ser manejados con prudencia debido a su alto riesgo financiero. Estos préstamos cubren necesidades inmediatas mientras se espera por un financiamiento a largo plazo, aunque también pueden generar desafíos.
Financiamiento adicional (préstamos de finalización): Cuando los proyectos de construcción quedan cortos de presupuesto, los préstamos de finalización permiten completar las obras.
Reticencia de los prestamistas: Los prestamistas suelen evitar proyectos con préstamos puente debido al riesgo de que el prestatario incumpla sus obligaciones.
Los inversionistas deben considerar este financiamiento con prudencia y evaluar su capacidad para cumplir con las obligaciones de pago.
42:31 - Importancia del Colateral y Gestión de Riesgo
Finalmente, se aborda cómo el proceso de financiamiento de proyectos involucra a múltiples prestamistas, donde los primeros en aportar buscan recuperar su inversión inicial.
Colateral y tipos de préstamos: Existen opciones como el préstamo 203k, que financia la compra y remodelación, proporcionando alternativas interesantes a los inversionistas.
Valor del proyecto a largo plazo: A medida que el valor de un proyecto crece, aumenta su atractivo para nuevos inversionistas, permitiendo cubrir deudas originales y desarrollar la propiedad.
Comprender la relevancia del colateral y la gestión de riesgos contribuye a una planificación financiera sólida en proyectos de construcción.Conclusión
Este episodio es una guía esencial para cualquier persona interesada en invertir en propiedades de renta. Los consejos y aclaraciones sobre los mitos comunes brindan una base sólida para tomar decisiones informadas y evitar errores costosos en el camino hacia la inversión inmobiliaria exitosa.
Frases destacadas
Los prestamistas a menudo declinan préstamos no porque no quieran ayudar, sino porque los riesgos son demasiado altos y las ganancias son escasas. - Robert Ferra
Es fundamental que los inversionistas entiendan no solo sus necesidades financieras, sino también el retorno esperado de su inversión. - Andres Zambrano
El margen de ganancia mínimo recomendado para los prestamistas es del 30%, asegurando así que la inversión sea viable y segura. Sin esto, el riesgo no se justifica. - Robert Ferra
Los inversionistas deben evitar enfocarse únicamente en la necesidad de financiamiento, y considerar el resultado final del proyecto. - Andres Zambrano
